Köpa gård och sälja skog. Någon som kan skog?

[efji]

Halloj alla saabtokar med massa konstigakunskaper om skog.

Saken är den att jag och sambon letar efter en gård, så hon kan hålla på med Hästar och jag kan få ett fint garage :-)

Saken är den att det nu kommit ut en gård som vi är lite sugna på men det har en jävla massa skog som vi inte vill ha (läs har råd med).

Frågan är nu kan man köpa allt och sälja skogen och då få själva gåren till ett bra pris? Problemet med den frågan som jag har är att jag inte kan skog och inte förstår mig på att räkna på det.

Vet inte riktigt vilken info som är viktig men all info om skogen finns här. http://prospekt.objektinfo.se/1423/DOCO ... IX4CIL.PDF

Kort fattat så ligger det i Gävleborg och har 89.5 ha produktiv skogsmark värderad till 2.2 miljoner i taxeringen.

Så upp till bevis igen nu alla saabmänniksor

[SaabAero]

Mitt råd är att anlita en rådgivare som verkligen kan detta med med jordbruk och skogsbruk.
T.ex LRF Konsult kan hjälpa er med räknandet.

Med era planer finns det stora fördelar med att äga skog och driva gården som en riktig jordbruksfastighet. Det ger t.ex. möjlighet till att dra av kostnader för verktyg, maskiner, stängsel, underhåll av ekonomibyggnader etc.

När det gäller själva skogen så får ni räkna med att avverka maximalt av vad som är tillåtet på fastigheten (gärna lite mer) för att finasiera köpet såvida ni inte har rejält med stålar att plöja in. Det som styr priset på skogen är i princip värdet av virkesförrådet + en "vill ha - slant".
Det man som köpare gör är att kontakta ett antal skogbolag som i sin tur ger er ett bud på virket från avverkningarna. Skogbolagen gör då en egen taxering och lämnar ett bud. Sannolikt är det fler intressenter som gör på samma sätt vilket gör att skogbolagen kanske redan har taxerat det aktuella skiftet.

Äga skog är en bra investering och det är faktiskt så att det inte lönar sig speciellt bra att arbeta själv i skogen så man kan lika gärna sköta skogen "via telefon".

Om man absolut inte vill äga skog går den såklart att stycka av från fastigheten.

Köpa skog är den klart bästa affär jag gjort någonsin

[efji]

Jo vi hade väl tänkt ta kontakt med någon som verkligen kan detta innan vi eventuellt ger oss in i matchen.

Men det vore skoj med ett tummen pekfinger pris typ.

Låter ju som en intressant i de att snacka med lite skogsbolag för att se vad de skulle kunna tänka sig att ge för att ta det som är av värde i skogen och behålla resten. Alla säger ju att skog är en bra investering så klart man skulle vilja göra den. Om det går att finnansiera utan massa sparade pengar.

Finns ju avverkningsförslag på 6186 m3sk. Vad kan man få för det tro :-)?

[efji]

Såg nu att det fanns ett större avverkningsförslag på 8300 och så har jag hittat att snittpriset ligger på va 350 kr/m3

Vilket alltså borde ge ca 2.9 msek. Men om man gör kalhygge så måste man väl plantera skog igen så nu lär jag ta reda på vad det kostat att göra :-) sen antar jag att man lär skatta bort alla pengar man råkat tjäna på detta sättet eller hur funkar det om man säger att man låter alla avverknings förtjänser gå direkt till banken.

Hmm jaja letar vidare på nätet men om någon vet nått så hjälp gärna till :-)

[SaabAero]

Återplantering är relativt billigt i sammanhanget. Kan inte vad som gäller idag men det borde ligga på ca 7-10000kr/ha. Troligen kan skogsbolaget ge dig ett pris inkl återplantering om du inte vill sätta planten själv Om inte annat kan markberedning vara en post att prisförhandla om. Bjuder bolaget dåligt för virket kan man pressa dom att bjuda på markberedning och ev vägavgifter istället

Man behöver inte skatta bort vinsten direkt. Man använder sig av ett "skogskonto" på banken. Fungerar som ett vanligt bankkonto med den skillnad att pengarna beskattas den dag dom plockas ut. Skattetekniskt blir det alltså i princip som att skogen står kvar tills den dag man behöver pengarna. Man kan alltså kvitta vinsten mot kostnader som kommer fler år senare (t.ex. när du behöver en ny svets till garaget)
Det finns mycket inom området skog som är så speciellt jämfört med andra branscher att man gör klokt i att anlita en revisor/rådgivare som bara jobbar med skog och verkligen kan alla skattetekniska fallgropar och kryphål.

Med tanke på att så stor del av skogen är i klass S2 tror jag att priset ligger klart över medelpriset eftersom det i medelpriset antgligen ingår även gallringsskog som har betydligt lägre pris
För att ytterligare öka på intäkterna är det nog läge att se över om det finns områden som ska gallras då även det ger ett litet netto i pengapåsen.

De siffror som behövs för att göra en vettig kalkyl bör din rådgivare ha.
Det finns antagligen även ett medelpris/skogskubikmeter vad fastighetsaffärer i området.

Kan tänka mig att även jakträtten är värd en slant i området. Skulle inte förvåna mig om det är fråga om uppåt 100kr/ha och år

Som du säkert redan förstått är det stora summor pengar det handlar om och eftersom det är fråga om en jordbruksfastighet ska det även påverka räntan possitivt. Ni har ett helt annat förhandlingläge på banken jämfört med ett vanligt husköp

[Pumba]

tänk även på att det finns regler på hur mycket skog som får avverkas på mark större än 50Ha, finns ju lagar om hur många % av skogen som måste vara över en vis ålder.

Så det är ju inte bara att hugga ner var endaste pinne.
verkade ju dock som att det inte var allt förmycket "ungskog" på aktuella området.

Priserna på skog ligger för tillfället ganska högt, iaf har i söda delarna av landet.

Tjänar man förresten några pengar på gallring, vi tog in priser på ett ca 10ha område på vår mark och det som isf skulle sågas ner täckte inte arbetskostnaden.

[efji]

Suttit och letat en hel del på nätet och hittat några men tänkte att jag kunde slänga ut frågan här också.

Vilka bra skogsbolag finns det som verkar i gästrikland. Tänkte slänga iväg några förfrågningar.


Är det någon som använt sig av LRF konsult och kan ingyga att de är duktiga. De tar ju ändå 1000 kr timmen så jag vill gärna ha ut nått av det, plus att de själva föreslår att ja ska träffa en affärskonsult och en skogskunsult samtidigt så då är vi på 2000 kr i timmen ;-)

[SaabAero]

Tjänar man förresten några pengar på gallring, vi tog in priser på ett ca 10ha område på vår mark och det som isf skulle sågas ner täckte inte arbetskostnaden.

Sist vi gallrade låg priset på ca 140kr/fub inkl alla omkostnader, + moms. Priset avgörs helt av hur mycket som kan plockas ut och vad avverkningskostnaden ligger på.

Är det någon som använt sig av LRF konsult och kan ingyga att de är duktiga. De tar ju ändå 1000 kr timmen så jag vill gärna ha ut nått av det, plus att de själva föreslår att ja ska träffa en affärskonsult och en skogskunsult samtidigt så då är vi på 2000 kr i timmen ;-)

Vi använder LRF konsult med ekonomin. Inte billigt men samtidigt tycker jag det är värt att betala några kronor extra för någon som kan sin sak.
Det viktiga är inte vad det står på firmakepsen utan vad personen i fråga verkligen kan
Tycker inte du ska behöva 2 konsulter för rådgivning inför ett köp. Det ska absolut räcka med en person som kan sin sak.

[LM]

Tjänar man förresten några pengar på gallring, vi tog in priser på ett ca 10ha område på vår mark och det som isf skulle sågas ner täckte inte arbetskostnaden.

Sist vi gallrade låg priset på ca 140kr/fub inkl alla omkostnader, + moms. Priset avgörs helt av hur mycket som kan plockas ut och vad avverkningskostnaden ligger på.

När var det Urban?

Jag sålde ca 100m3 på 2 hektar "leveransrotköp" för 200:-/m3 slutet av i 2007.

[SaabAero]

Det måste ha varit -07
På köpet ingick även fix av en vägstump + en vändplan

Ska tilläggas att samma vinter gallrade min pensionerade far ett annat område i ungefär samma ålder, helt manuellt, dvs med motorsåg och timmersax. En kille med en hembyggd skotare körde fram virket för en billig peng och virket såldes till skogsägarföreningen. När skotning, plogning och vägavgifter var betalda täckte "vinsten" med det egna arbetet ungefär resekostnaderna. Det hade alltså blivit lika många kronor kvar om han legat på soffan hela vintern och låtit storbolaget gallra även det andra området.

Jag vet om en stor slutavverkning på ca 8500 kbm där det gjordes en efterkalkyl som visade att skogsägaren skulle förlorat närmare 1 milj om han sålt till fel köpare.
Slutsatsen är att det finns ganska stora spann i priser mellan bolagen.

Man ska också ha i åtanke att stora avverkningsposter ger mer pengar per kubikmeter jämfört med en liten.
Vid leveransrotköp påverkas priset rejält av faktorer som trädslagsfördelning, medeldiameter, ålder, avstånd till väg, undervegetation osv.

[efji]

Jo om vi fortsatt är intresserade av gården så kommer LRF att få vara med och ge råd, men som sagt det känns som det räcker att snacka med en konsult åt gången så det ska jag väl försöka få till.

Jo jag har förstått att det kan skilja rätt mycket mellan skogsbolagen men jag har nu hittat tre olika bolag som jag skickar förfrågan till med skogsprospektet bifogat.

Verkar i prospektet som skogen är bra om man tittar till hur mycket den producerar och vilken ålder den har jämför med andra prospekt jag tittat på. Så så lång är ju allt nice...Sen har jag ju inte koll på hur skogen är att röra sig i för maskiner och övrigt men det går väl att ta reda på hoppas jag.

Jaja bara läsa vidare och fundera om inte annat lär man sig ju en massa saker om skog och det är ju bra.

[SaabAero]

Jaja bara läsa vidare och fundera om inte annat lär man sig ju en massa saker om skog och det är ju bra.

Försök att få möjlighet att gå med skogbolagets representant ut i skogen när han/hon ska taxera området. Törs lova att det skulle vara mkt lärorikt.

[zlatanopo]

Hej

Ja, Skog kan vara bra, men det bästa är om man har ett intresse för naturen. Kan du själv elda i huset är det en bra investering. Ur ett historiskt perspektiv är skog en säker placering. Däremot att köpa ett hus med skog för att finansiera huset tror jag knappast är det smartaste. Skulle all skog averkas på en gång, finns risken att du sitter med ett hus som inte har något större värde( skogsfastighet utan skog känns sådär). Husen brukar kräva en del på skogsfastigheter och diverse andra kostnader med att ha en gård.

[efji]

Nu är det lite ny giv i detta

Har blivit erbjuden att köpa gården 10 Ha åker och 6-7ha skog med 1250 kubik skog i.

Hur låter denna räkningen ni som vet.

10 ha åker = 238 926 kr
1250 kubik skog = 391 519 kr
Gård (hus på 200 kvm, plus källare med total rust invändigt, stor ladugård uppvuxen tomt på 1000 kvm) 1 200 000 kr

Ska till banken på måndag och höra med dem men är intressant att få mer input innan dess.

Tänkte väl sen rusta som följer
150 000 kök
100 000 Badrum
15 000 * 3 rum
100 000 nytt värmesystem (pellets)

[SaabAero]

Hur mycket av skogen kan avverkas omgående ?

[Pumba]

Jag tycker det låter rätt riskfyllt att köpa en gård och såga ner skogen för att betala renovering.
Risken är ju att du står med en överbelånad gård utan skog på, frågan är ju vad banken säger om en sånn kalkyl, skogen har ju ett värde, som troligen är högre än vad värdet stiger för badrummet är renoverat.

Men det är ju klart, det handlar ju även hur mycket pengar du själv har att lägga in kontant med.

Sen ska du ju ha klart för dig att det inte bara är att såga ner skogen och håva in 390 000kr, först ska det skattas, sen ska du ju även ha dit markberedning och återplantera, det är inte heller helt gratis att göra på 6-7 Ha.

Det som kan vara en tanke är ju att plantera igen viss åkermark för att på så vis kunna öka värdet på gården i framtiden.

[SaabAero]

Jag tycker det låter rätt riskfyllt att köpa en gård och såga ner skogen för att betala renovering.
Risken är ju att du står med en överbelånad gård utan skog på, frågan är ju vad banken säger om en sånn kalkyl, skogen har ju ett värde, som troligen är högre än vad värdet stiger för badrummet är renoverat.

Men det är ju klart, det handlar ju även hur mycket pengar du själv har att lägga in kontant med.

Sen ska du ju ha klart för dig att det inte bara är att såga ner skogen och håva in 390 000kr, först ska det skattas, sen ska du ju även ha dit markberedning och återplantera, det är inte heller helt gratis att göra på 6-7 Ha.

Det som kan vara en tanke är ju att plantera igen viss åkermark för att på så vis kunna öka värdet på gården i framtiden.

Med bra hjälp är det inte speciellt svårt att göra en kalkyl på skogens värde, återplantering osv. Att den nye skogägaren avverkar maximalt är mycket vanligt eftersom det oftast är enda sättet att finasiera köpet så det är knappast några konstigheter för banken.

Det lär knappast vara aktuellt att skatta för vinsten vid avverkning då det sannolikt kan kvittas mot div kostnader på gården

Åkermarken inbringar några sköna kronor från EU varje år så den ska man vara rädd om

[Pumba]

Med bra hjälp är det inte speciellt svårt att göra en kalkyl på skogens värde, återplantering osv. Att den nye skogägaren avverkar maximalt är mycket vanligt eftersom det oftast är enda sättet att finasiera köpet så det är knappast några konstigheter för banken.

Det brukar ju redan vara upprättat en skogsplan när skogsfastigheter säljs.
Dock vet vi ju inte om siffrorna kommer där ifrån.
Dock så tycker jag 1250kubik på 6-7 ha inte låter som fullvuxen skog.
Att man finnansierar köper genom att sälja skog så brukar det iaf här i trakterna handla om större gårdar där det kanske finns 40-50ha skog.

Det lär knappast vara aktuellt att skatta för vinsten vid avverkning då det sannolikt kan kvittas mot div kostnader på gården

Vilka kostnader skulle detta nu bli om skogen måste ner för att finnansiera renoveringen av huset, bostadshuset är ju vad jag vet inte nått du kan kvitta kostnader på.

Åkermarken inbringar några sköna kronor från EU varje år så den ska man vara rädd om

Samtidigt som du får massa krav på dig, vi valde att plantera igen "dålig" mark istället.

[SaabAero]

Att man finnansierar köper genom att sälja skog så brukar det iaf här i trakterna handla om större gårdar där det kanske finns 40-50ha skog.

Oavsett storleken så ska det finansieras på något sätt och då finns väl oftast 3 olika varianter:
* Avverka
* Pengar från madrassen
* Låna och betala räntor

Vill man ha kvar skogen och har råd med det behövs såklart ingen avverkning men det är inte alla som har de ekonomiska förutsättningarna.

Vilka kostnader skulle detta nu bli om skogen måste ner för att finnansiera renoveringen av huset, bostadshuset är ju vad jag vet inte nått du kan kvitta kostnader på.

Använd fantasin lite så är det inga problem
Dessutom har man minst 10år på sig att hitta lämpliga avdrag för att slippa skatten.

Samtidigt som du får massa krav på dig, vi valde att plantera igen "dålig" mark istället.

Beror ju helt på förutsättningarna vad som är bäst att göra men skötselkraven är inte direkt svåra att efterleva och oftast är det åtgärder som ändå måster göras om man vill hålla marken öppen.

Eftersom trådskaparen hade hästplaner förutsätter jag att marken ska hållas öppen

[efji]

Inte så mycket av skogen som går att avverka direkt om jag förstår skogsplanen rätt. några 100 kubik kanske. Vilket inte inbringar nått större värde, så det är ju inte ett alternativ.

Nu var jag lite mer nyfiken på att höra vad ni tyckte om prisbilden för köp och renovering. Verkar den rimlig. Givetvis skitsvårt att säga så här men fan jag blir ju gråhårigare av att sitta här och fundera på mitt egna hörn hela helgen :-)

Åkermarken ska hållas öppen för att ha hästar helt rätt. Hur många EU kronor får man för 10ha?!

Siffrorna kommer från skogsplanen och helt rätt även där den är inte fullvuxen.


Någon som har koll på taxeringsvärden kontra pris på saker?
Alltså låt säga att huset är 10 % av taxeringesvärdet på en gård som säljs för 10 000 000 är då huste värt 10 % av 1 000 000?